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Cómo el mercado inmobiliario afectará la compra de tu vivienda

Comprar una casa nueva no es una decisión que puedas tomar a la ligera. Primero, porque supone un gran desembolso de dinero; y segundo, porque si no estás seguro de lo que estás comprando puedes verte ante consecuencias desagradables en un futuro. Cuando comienzas a buscar casa, es normal fijarse en aquellas cosas que puedes evaluar de primera mano. Por ejemplo: tamaño, número de habitaciones, precio final, si tiene jardín o terraza… Sin embargo, hay otros factores importantes que afectarán en la compra de una propiedad. Y este es el caso del mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario es un sector variable y es aconsejable estar al día. No solo de la situación a nivel nacional, también internacional. Si bien al principio puede pasar desapercibido, puede provocarte más de un quebradero de cabeza a medio o largo plazo. Especialmente si eres un comprador primerizo y te has dejado llevar por la preciosa casa que acabas que encontrar.

Por tanto, antes de comprar una casa es importante que evalúes la situación del mercado inmobiliario. Aunque sabemos que puede ser diferente en función de cada país, estas son las 8 variables que siempre debes tener presente:

Deudas del inmueble

Cuando compras una casa debes hacerlo con todas las garantías, especialmente cuando es de segunda mano. Es indispensable que esté libre de deudas y que confirmes con el propietario que todos los pagos están actualizados. ¡Incluidos los gastos de la comunidad! Por eso, no te olvides de pedir y analizar con detalle el registro de la propiedad.

Por otro lado, tal y como mencionan en World Office Forum, es muy común creer que en mercados al alza es una buena idea invertir en una propiedad en deuda y esperar a que todo se ajuste. ¡No caigas en este error!

Reposición: vender para comprar

La situación más habitual del mercado inmobiliario es vender una casa para adquirir otra mejor. Algo normal si tenemos en cuenta que la edad media de los compradores oscila entre los 35 y 55 años, según explica Pisos.com en su artículo. Si pagaste más por tu antiguo piso, vender con pérdidas no parece ser el panorama más positivo. Sin embargo, míralo de otra manera: cambiar a una casa más pequeña puede ahorrarte muchos costes.

En estos casos, la clave está en la exención fiscal que existe cuando vendes tu casa habitual, y si este dinero obtenido lo puedes reinvertir o no en comprar otra vivienda. Por ejemplo, en España cuando vendes un inmueble obtienes una ganancia patrimonial que debes declarar a Hacienda. Esta ganancia está libre de impuestos si la inviertes en la compra de una casa nueva.

De la misma forma, también debes tener en cuenta los gastos que derivan de la venta y compra de propiedades: escritura ante notario, pago de ITP…

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Tasa de interés en créditos hipotecarios

Cuanto más dinero hay en el mercado, más baja es la tasa de interés. Ante esta situación, puede parecer que es un buen momento para pedir un crédito hipotecario. Sin embargo, a nivel general los precios tienden a oscilar, así que lo mejor es escoger un crédito que no ofrezca tasas muy variables.

Investiga qué tipos de créditos ofrece el mercado inmobiliario (fijo, variable, mixto…) y compara la tasa de interés de cada uno. Pregunta al mayor número de bancos para poder valorar qué se adapta mejor a ti. Eso sí, ten siempre presente que la cuota mensual de tu hipoteca no debería superar el 30% de tus ingresos netos. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber antes de pedir una hipoteca.

Tasa de inflación en el mercado inmobiliario

La inflación hace que aumenten valores como los de compra, materiales de construcción o gastos comunes. Aunque la lógica dice que cuando hay inflación los precios de las viviendas deberían subir, no siempre sucede. Como explica Inmobiliaria Networth, si eres propietario y quieres alquilar una propiedad con baja demanda, tienes dos opciones: bajar el precio y asimilar la pérdida de la inversión; o dejarla vacía hasta que el mercado se ajuste, generando más pérdidas aún.

Por eso, los propietarios añaden cláusulas en los contratos para ajustar el valor del alquiler cada cierta cantidad de meses al índice de consumidor. Esto pasa especialmente cuando la inflación tiende a aumentar de forma considerable. Además, los gobiernos pueden tomar medidas que afectan a la tasa de interés de los créditos hipotecarios, dificultando su acceso.

En períodos de inflación, te recomendamos invertir en propiedades de obra nueva, especialmente departamentos. Una casa antigua puede ser muy atractiva, pero el coste de repararla será mayor y, con el paso de los meses, aumentará todavía más.

Rentabilidad de las reformas

La oferta del mercado inmobiliario en las grandes ciudades puede ser limitada o contar con promociones desorbitadas. Por eso, comprar una casa de segunda mano y reformarla puede ser una gran oportunidad.  No solo si estás pensando en vivir en ella, también si tienes pensado alquilarla para sacarle rentabilidad.

Como menciona El Confidencial en este artículo, una buena reforma de la propiedad puede aumentar el valor de un inmueble entre un 50% y 70%. Eso sí, realiza una inspección de la vivienda y revisa el certificado de habitabilidad para asegurarte de que cumple con los básicos. Compara e investiga precios del mercado inmobiliario, ya que puedes encontrar viviendas con importantes rebajas y costes de reforma asequibles. A veces las mejores ofertas de inmuebles no son las que parecen más atractivas.

Reformas

Deducción fiscal

Cuando compres una casa, debes tener muy claro cómo impactará la deducción fiscal vigente en tu país. La compra de una casa tiene efectos fiscales y conlleva varios impuestos. Por tanto, es sumamente importante que estés al corriente de cuáles son estos gastos y si los puedes cubrir.

Tal y como explica La Vanguardia, en España existen condiciones específicas en base a tu situación y el momento en el que compraste tu vivienda. Por ejemplo, los propietarios que adquirieron inmuebles a partir de 2013 no lo pueden deducir en la declaración de la renta. En otras palabras, no podrán disfrutar de ningún tipo de ventaja fiscal.

Revalorización de la vivienda

Céntrate en las viviendas que tengan capacidad de revalorización, especialmente si quieres utilizar tu nueva casa como fuente de inversión. La ubicación del inmueble es clave, así que investiga las perspectivas de crecimiento de las zonas más modernas, dinámicas y mejor equipadas de la ciudad.

También deberás verificar si la vivienda es de protección oficial para saber cuál es el precio máximo al que lo podrías vender. Si este es el caso, ten en cuenta que las ganancias estarán restringidas por ley.

Para saber si el precio ofertado es el correcto, analiza cuáles son los valores medios de la zona y de otras viviendas parecidas. Cuanto mayor sea la oferta, mayores serán tus posibilidades de negociar su precio. Sin embargo, también pasará lo contrario: si el mercado inmobiliario presenta menos opciones, tendrás que adaptarte a la oferta sin grandes opciones de conseguir un precio más económico.

Lo normal es que al cabo de un tiempo vendas tu casa para comprar una mejor. Por eso, ¡no olvides tener en cuenta este aspecto!

Comprar para alquilar

El tipo de vivienda que escojas dependerá de cuáles sean tus objetivos y tus necesidades. Si quieres comprar un inmueble para alquilarlo, lo mejor es que esté cerca de donde vives. Desplazarte para solucionar imprevistos o reparaciones supondrá costes. Y éstos serán menores que si no tienes que viajar kilómetros y kilómetros para llegar.

Por otro lado, es un error pensar que los inmuebles más pequeños son los más rentables, según argumenta Inmogesco. Analiza cuáles son las tipologías de viviendas más atractivas de tu zona, así como las más demandadas por los consumidores.

En resumen, no olvides tener en cuenta el mercado inmobiliario cuando compres una casa nueva. Es mejor dedicar tiempo y recursos para investigar y tener las cosas claras antes de que sea demasiado tarde. Así no solo evitarás problemas a largo plazo, también estarás más tranquilo sabiendo que has tomado la decisión correcta.


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  1. jose villa navarrete

    14 junio

    muy ,buen análisis, son cosas que no se saben y que bueno que te orienten de la manera mas correcta
    sin tener la experiencia de ustedes muy amables por compartir

  2. Galo Lopez Beltran

    14 junio

    Interesante informacion para tener en cuenta en cualquier momento y circunstancia.Se ve las cosas con mayor vision y objetividad.Seguro que estare muy a gusto de disfrutar de sus buenos consejos.Estare muy pendiente en recibir sus valiosos comentarios.Felicidades

  3. MARIELA AREVALO

    15 junio

    Gracias por compartir. El tema esta muy interesante.
    Una pregunta: Cuál debe ser la diferencia en valor porcentual entre una vivienda usada y una nueva, cuando la usada tiene de construcción 30 años, pero el sector es bueno y la construcción esta bien mantenida?

  4. Si desean comprar, vender o rentar co todo gusto les puedo dar asesoría. Ademas ontamos con asesoría jurídica, legal, fiscal y notarial.
    Estoy a sus ordenes: diana.chavez@kwmexico.mx

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